[摘要] 2016年房地产市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。同时根据华房指数预测：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，房价或将先升后降，在经历较快上升后，2016年第二季度后有出现调整的可能。
3、基于影响因素变化对未来趋势预判
2015年下半年以来，房地产市场从缓慢到迅速好转。有制度变革因素作用，但政策因素是主要的。尽管政策刺激还要继续，如果在相关制度没有改变的情况下，从供给看，受市场回暖资金压力减少和预期影响，在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。从需求看，城市存量人口消费需求，经过2015下半年到2016年上半年将阶段性释放，城市内外投资投机需求决定市场形势，城市增量人口刚性需求决定于制度变革强度。如果没有制度变革，潜在需求难以释放，短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革，房地产市场调整可以延迟和减缓。
三、政策评估：调控政策总体稳妥
本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使市场和投资从缓慢到快速回升，去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当，个别城市的过热得到控制，正在趋向“软着陆”。
自2014年下半年以来，中央出台了一系列旨在去库存的政策措施，终对市场预期和市场本身产生了越来越显著的作用，引致2015年下半年和2016年上半年城镇居民陆续进场和存量居民消费需求。
针对2016年年初特别是3月一线及个别热点城市房价的快速飙升，中央和相应的地方政府及时出手，调整了部分调控措施。包括：4月以来，部分城市相继出台调控政策稳定楼市。随着主要热点城市调控政策的陆续收紧，以及对宽松货币信贷政策的微调，住房市场的热度有所下降，部分城市房价过快上涨的势头短期内也得到了一定的抑制。
但调控中也出现了一些问题，未来调控政策还有可改进的空间。
1、国家宏观层面政策
首先，宏观政策在先期效果不明显的情况下，连续加码力度稍大，尤其是首付下调、二套房认定等政策稍有宽松；其次，预期管理还不够成熟，相对市场预期变化显得被动；再次，宏观政策层面没有考虑到城市之间的联动关系，没有相应出台更为明确的针对一、二、三、四线城市不同的指导性政策意见；后，有关住房供给的制度和政策意见还不够清晰。
2、地方政策
首先，没有严格执行“分城施策”的宏观调控政策，故意执行去库存政策，一线城市限购执行不力，导致一、二线城市出现市场投机和恐慌，也吸引了三、四线城市的需求，影响了去库存；其次，市场监管没有及时跟上；后，土地供应及住房供应政策调整较为滞后和被动。对三、四线城市而言，首先，受财政压力和经济增长影响，没有严格执行去库存政策，在库存大幅增加的情况下，政府仍在积极供应土地，促进住房开工，导致非重点城市投资高于重点城市投资；其次，有关释放需求、调整供给的具有含金量的制度性政策出台不多。
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