[摘要] 八年多的调控，大致可分为三个大的阶段，2003年到2008年上半年是第一阶段，关键词是防经济过热；2008年下半年到2010年初是第二阶段，关键词是保经济增长；2010年初至今是第三阶段，关键词是维护社会稳定。
从2003年央行出台121号文件算起，针对房地产业的政策调控八年多就没有断过。要理解这其中的逻辑，就必须从整个国民经济发展和社会稳定的大局来思考问题。
八年多的调控，大致可分为三个大的阶段，2003年到2008年上半年是阶段，关键词是防经济过热；2008年下半年到2010年初是第二阶段，关键词是保经济增长；2010年初至今是第三阶段，关键词是维护社会稳定。
防过热也好，保增长也好，维护稳定也好，这么多行业，为什么每次宏观调控都是房地产业特别突出，因为房地产业在国民经济中权重，影响面最广，对稳定全局的作用也。
防过热
亚洲金融危机之后，从2003年开始，一直持续到2007年，中国经济进入了新一轮增长周期，这五年中国的经济增长出现了“高速度、高效益、低通胀”的良好发展态势，但又始终面临着资源环境压力过大的问题。
高增长是靠高投资拉动的，高投资造成了高污染、高消耗，油、电、煤、运全面紧张，粗放式发展模式加剧。2003年，CPI虽然涨幅不大，但PPI涨得很快，当时就提出要防止经济过热。2004年国务院开始宏观调控，主基调是“有保有压”。压的是固定资产投资增速高于平均速度的那些行业，压信贷占用过多的行业，压外资涌入过猛的行业。就是钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业。怎么压？紧银根、紧地根。
紧银根、紧地根之后，房地产投资增速从2003年、2004年的30%左右，一下子降到了2005年的20%多，降到了固定资产投资平均增速之下。供给收缩，住房需求那几年却正在释放，所以，2005年、2006年、2007年房价连涨三年，越涨越猛。有人认为这恰恰是房地产调控的结果，站在房地产行业的角度讲，的确如此。
面对当时房价的上涨，政府也出台了控制房价的政策，但由于房地产行业在“压”的范围内，2005年的两个“国八条”，2006年的“国六条”，没有一条说要增加住房供给，只是说要增加保障房供应、控制拆迁规模、控制二手房的购买、提高房屋交易税费。那时控制房价的主导思路是调结构，而不是增加供给，所以，每一个政策都在强调调结构，调结构到，就是2006年6月出台的“90/70政策”，即凡是新建商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
调结构怎么能够控制房价呢？其逻辑是，在开发总面积不增加的情况下，建的户型越小，套数就越多，满足的家庭数量就多，这也是增加供给量。另外，就算单价控制不住，但房子都建成小户型，总价就会降低，有支付能力的家庭就会增多，这也是控制了房价。
理论而言，这既能使房地产投资不过快增长，又能多增加供给。但实际上，上有政策，下有对策。且不说有多少城市真正执行了“90/70政策”，就是执行了的，在销售环节也全变样了，两套变一套，三套变一套，最后也没有实现增加小户型供给的政策目标，总供给没有增加，在需求迅速增长的压力下，房价的上涨就不可避免了。
从政府的角度看，这一轮调控防止了经济增长由偏快转为过热的危险，虽然局部有得有失，但对房地产的调控确实是服从了国民经济发展的大局。
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