[摘要] 公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种：公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。所谓住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。
租房压力大，网友表示工资的一半都用来交房租，有一部分人选择买房，但是奈何限购、资金等因素，一部分人选择了公寓项目，对于一些想安家的童鞋们来说，会有一些疑惑，公寓和住宅的区别？买住宅还是买公寓？买公寓可以落户吗？
一、什么是公寓
公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种：公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。所谓住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是说供一家人日常起居的，外人不得随意进入的封闭空间。住宅按层数分可以分为多层住宅、高层住宅与超高层住宅。
公寓与住宅先天不同，影响着购房者的回报，尤其是投学qu房与短期投的购房者
其一，建筑面积百分比不受限制
在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。
其二，公寓的日照条件比住宅差
按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。
其三，土地性质不同?
住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其它性质用地上。
其四，产权年限不同
住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，
其五，水电费计算不同
公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。
其六，公寓不能落hu
公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落hu。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落hu的。
其七，价格定价不同
一般来说，公寓的单价是比住宅高的，且以小面积户型为主。?
其八，产权证的用途栏登记不同
监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
其九，公寓不享受就近入学
在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为学qu房的，也就是说不能让孩子就近入学。
如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
公寓是不带有学位的，就算有名校相傍，业主的子女也无法享受名校就读资格。
名校学位优势备受市场宠爱，潜力大，但公寓无法却“无福消受”，因此，名校路段内的公寓与住宅，在价格以及空间上的差别会很大。
四、短期转手，税费高
相比住宅而言，公寓的转让税费更高。
住宅在营业税、个税、契税等方面，会根据政策有不同程度的减免，普通住宅符合政策要求的情况下，甚至仅需缴纳2%-3%的主要税费。
而公寓（商业）目前极少有减免政策，较住宅还增加了土地增值税，各项税费加起来，通常税费达到物业交易总价的10%。
这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易，通常需通过长线放租获利，在10-20年后才会选择卖出。
缺点
1、大部分是用于投zi性质的，所以一梯N户，居住密度比较大，安全性、私密性差；
2、产权是属于商业性质，一般40年；
3、价格高。首先，公寓通常为商业用地建筑的，虽然用于居住，但实际上通常价格会高于普通住宅的价格。
4、采光可能会差一些。因为对于公寓的采光相关法规没有明确规定，所以很多工具在设计上并不是很注意这一点，因此很多公寓的采光比较差。
水电费等比普通住宅要高。之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。
5、仍然是商业用途的问题，和普通住宅相比，这也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落hu，孩子上学可以按照区片划分，从而就近读书，而公寓却不能落hu。
6、产权。我们都知道，住宅的产权一般为70年，而公寓的产权相对就短很多，和普通商铺一样，大多数都只有40年。
7、贷款。普通的住宅贷款比较低，而且可以用公积金贷款，这样贷款利率就会更低，而公寓不能用公积金贷款，而且还款年限也比较少，一般情况下是10年，最主要的是首付一般需要百分之五十。
优点
1.不限购，政策上有助力。
3.公寓类产品面积小，总价低，更多人可以买得起。
4.可作为短暂性过渡产品自住，也可以出租，还可以用来创业办公。
5.大多数是精装修，适合年轻人居住。
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