[摘要] 一房产公司欠下鲁阳上千万元债务，其开发的楼盘中有50套房屋抵偿给了鲁阳。鲁阳出售了其中2套，剩下的48套，鲁阳委托法院拍卖。然而，3户居民却向法院提出了异议，称被拍卖的房屋中有他们已购买并入住的房屋，属善意取得， 请求法院终止拍卖这3套住房。
一房产公司欠下鲁阳上千万元债务，其开发的楼盘中有50套房屋抵偿给了鲁阳。鲁阳出售了其中2套，剩下的48套，鲁阳委托法院拍卖。然而，3户居民却向法院提出了异议，称被拍卖的房屋中有他们已购买并入住的房屋，属善意取得， 请求法院终止拍卖这3套住房。昨（21）日，记者从顺庆区人民法院获悉， 因这3套房屋用于抵偿鲁阳的债务在前，3位提出异议的居民与房产公司签订认购书在后，法院认为他们购买的房产不属于善意取得， 依法驳回了3户居民的申请。
欠人钱用房产抵债
2013年5月至2014年12月间， 南部县南隆镇某房地产开发公司（以下简称房产公司） 法人代表向天光向顺庆区一位老板鲁阳先后借款1000万元，房产公司承诺为借款承担连带保证责任。
2014年10月，鲁阳向顺庆区人民法院提起诉讼， 将向天光和房产公司告上法庭，请求判决二被告偿还债务。法院经过审理， 判决向天光和房产公司向鲁阳支付借款本金1000万元及利息。
2014年12月4日， 房产公司以及向天光向鲁阳出具《承诺》，将该公司在南部县城开发的某楼盘3号楼中的50套房屋出售给鲁阳，分别签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续，将50套房屋备案登记于鲁阳名下。房产公司自愿代鲁阳销售上述50套房屋，并对付款方式作出了说明。 因向天光欠了鲁阳的债，鲁阳并未支付房款。
2015年6月9日， 鲁阳与向天光及房产公司签订《以房抵债协议》，约定房产公司将上述50套房屋抵偿给鲁阳， 作为向天光偿还鲁阳的1000万元本金及利息。
然而，房产公司随后又将其中11套房屋用于抵偿南部县一混凝土公司的债务。鲁阳得知此情况后，即向南部县人民法院提出了财产保全申请。2015年11月19日，南部县人民法院对房产公司开发的楼盘3号楼中的48套住房进行了查封，另2套经鲁阳同意，已经出售。
将抵债房再作抵偿
混凝土公司将房产公司抵偿的11套房屋， 抵偿给了本公司的11户债权人。
2015年9月17日，11户债权人中的梅雨、张彪、刘汉林分别与房产公司签订《商品房认购书》，约定梅雨、刘汉林和张彪以38万余元的价格各自认购一套房屋，房产公司于当天向3人出具全额购房款收据。
2016年1月11日，梅雨等3人正式接手此房，其后装修入住。
鲁阳发现向天光以及房产公司将已抵偿给他的房屋又抵偿给其他人后，遂向顺庆区人民法院申请强制执行。顺庆区人民法院认为，该院判决发生法律效力后，因向天光与房产公司未履行支付义务， 遂于2016年3月1日发出公告，将房产公司所开发、 备案登记于鲁阳名下的某楼盘3号楼中的48套住房进行评估拍卖， 告知与该房有关的担保物权人于本公告发出之日起15日内， 书面告知顺庆区人民法院执行局，不告知的，视为放弃权利。
在规定期限内，梅雨、刘汉林、张彪3人向法院提出了执行异议。3人称， 法院公告所涉的3号楼1单元13层1至3号房屋，是他们已支付对价购买，已接房装修并实际占有使用的房屋，属于善意取得，3人请求法院终止对3套房屋的评估拍卖工作。
3套房产仍面临拍卖
顺庆区人民法院认为，根据《物权法》第106条的相关规定，涉案的3套房产备案登记在鲁阳名下并用于抵偿鲁阳的债务在前，梅雨、刘汉林、张彪3人与房产公司签订认购书在后，其受让房产难言善意，且这3套房屋至今未办理房产登记手续，不符合《物权法》 关于不动产所有权善意取得的规定。此外，房产公司曾将包括案涉3套房屋在内的11套房屋用于抵偿给混凝土公司，混凝土公司又将其中3套房屋抵偿给梅雨等3人，3人虽与房产公司签订了具有预约合同性质的《商品房认购书》，但是双方至今未签订合法有效的买卖合同，梅雨等3人是基于抵押关系还是买卖关系占有该房产存疑，因此，法院认为该3套房屋不属于执行异议案件审查范围。
6月4日，该院作出裁定，驳回了3名异议人梅雨、刘汉林、张彪的执行异议申请，3套房屋仍在评估拍卖之列。 （文中人物系化名）
律师说法
什么是善意取得
律师雷震：根据《物权法》第106条的规定， 适用善意取得必须符合以下四个条件：
1、无权处分人处分了他人所有的财产。（转让人若为有权处分人则转让行为为有权转让， 自然没有适用善意取得的必要。 只有当转让行为无任何法律依据，为了维护正常的商品交换，此时适用善意取得制度。）
以房屋为例， 无权处分行为主要包括四种情形： 一是无所有权仅为占有而为的处分行为， 如承租人将承租的房屋转让给他人； 二是所有权受限制而为的处分行为， 如夫妻共有权人未经另一方同意私自转让房屋； 三是拥有所有权但暂时无处分权而为的处分行为，如附条件的房屋买卖，约定在房款未付清前不得转让； 四是代理人擅自处分了被代理人的房屋， 如承租人、保管人、借用人。五是占有人原有处分权，但因各种原因而丧失，如所有人的财产被没收、强制执行等。
2、买受人受让时出于善意。所谓的“善意”，其实是一种主观标准，是买受人内在的心理活动。
3、 买受人以合理的价格有偿取得。（无偿取得财产是肯定不适用善意取得的。）也就是说，买受人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。同时，需要强调的是价格的合理性。
4、转让的财产依照法律规定已经完成交付。以房屋为例，我国对房屋转让以登记为要件。 买卖双方只有到房管局进行了权属变更登记， 才能发生物权转移的效力。 如果买受人没有及时办理房屋变更登记， 自然也不会产生善意取得的法律后果。
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