二线楼市升温引发抢地 不约束房价将爆发式上涨

互联网  2016-06-16 09:48

[摘要] 进入5月以来，二线城市的土地交易态势也越发火爆。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56%，一举刷新了区域地价纪录。

2016年开年，二线城市地价房价迅速地进入快车道，由于一线城市土地稀缺，开发商在二线城市上演了一出又一出的“群雄逐鹿”。5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首宗总价超过百亿的地块，随后，杭州又出现了楼面价高达31404元/平方米的“热电厂地块”。中原地产数据显示，2016年截至6月13日，50个大城市合计土地出让金达到了8727.8亿，同比上涨了47%，二线城市占据榜首。此外，5月出现的高价地达到69宗，其中有56宗地王出现在二线城市，占据总数的九成。

市场现象

群雄逐鹿 捧高二线城市地价

进入5月以来，二线城市的土地交易态势也越发火爆。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56%，一举刷新了区域地价纪录。

而就在同一天，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152%，楼面价达到23468元/平方米，也刷新了区域地价新纪录。不仅如此，宁波、福州也在同一天上演着刷新地价纪录的戏码。因此，5月，也被业内人士称为“高价地月”，而总共69宗高价地有56宗出现在了二线城市。

中原地产数据显示，2016年前4个月热点的50个城市有117宗高价地，地价超过房价，也就是面粉贵过面包的现象已经在二线城市全面铺开。

火力集中 苏州南京受宠

虽然开发商在二线城市普遍撒网，但是从交易金额上来看，苏州、南京、合肥等则成为交易为集中的城市，而这些城市恰好是房价上涨迅速的城市。

5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元/平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率高，达到196%；溢价率达到116%的26号地块则楼面价高，达到19046元/平方米。终，这11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。

在5月底的合肥土地拍卖会上，政府集中推出13宗地，有的地块吸引近20家房企参与，位于包河区龙川路以北、关麓路以西的一占地70.76亩的地块，吸引17家知名房企的激烈争抢，经过40余轮的加价“交锋”，终被建发房地产集团有限公司以15.92亿元拿下，楼面地价约18750元/平方米，溢价率达350%。

原因分析

房价上涨 二线城市给力

中指研究院新的百城房价指数显示，5月百城住宅均价，环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，已是连续10个月出现双涨。而且，涨幅居前十位的城市全部为二线城市，依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。

二线城市成为5月上涨主角，房价涨幅超过或接近3%。其中，厦门、合肥两座城市的房价涨幅甚至接近6%。这意味着，如此下去，今年这些二线城市的房价上涨幅度会达到30%至40%。

某地产首席分析师认为，二线城市涨幅超过一线城市的主要原因是政策因素。在3月份，一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨。从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也大，所以导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃。

新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋，首次出现了上涨前列基本全部二线房企的现象。合肥、厦门、南京以及苏州的这“四小龙”将取代过去一线城市。

消化迅速 去库存效果初显

虽然二线城市房价居高不下，但是消费者也相当“给面儿”，这些城市的去库存能力不可小觑。

6月13日，国家统计局发布1—5月房地产开发和销售的新数据。

记者据此计算发现，5月房地产开发投资同比增速出现年内首次下滑，较4月下滑了3.15个百分点。

此外，5月商品房销售面积增速由4月的44.05%下滑至24.25%，这同样是该数据年内首次下滑；销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。

而中原地产研究部统计数据显示，二线城市的苏州、南京、杭州、合肥，不仅仅房价涨幅明显，四个城市也是2016年地王出现频繁的区域，这几个城市本身的供需结构决定了这些城市领涨。

厦门、南京、合肥等城市目前的库存处于明显加速去化过程中，4个二线城市库存合计1207万平方米，同比1月份的1650万平方米下调了27%。而一线城市只下调了6%。

未来趋势

二线城市房价若不约束

将爆发式上涨

国发智库研究院执行院长沈刚表示，二线城市土地市场持续火爆，这说明开发商“转战”二线热点城市步伐加快。一线城市根据自身发展需要，调整部分城市功能，房地产调控政策越来越严，开发商的准入门槛越来越高，地产开发项目越来越少且成本越来越高，导致开发商开始大规模布局二线热点城市。

但二线城市房地产市场风险也逐步增加，一些高价地的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至借债疯狂抢地。二线城市房地产市场抵御风险的能力不如一线城市，拿地开发商的预期不一定能实现。这些风险不光开发商要注意，当地政府也要引起足够的认识。

但是对于现在已经成交的高价地，未来房价空间是多少？入市的难度有多大？这将成为2016-2017年大的疑问。市场的豪宅化开始，一线城市地价飞涨，其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过3.7万/平方米。这种情况下，未来豪宅化难以避免。房企未来运营的难度越来越大。

二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定，整体看，特别是南京、合肥、厦门、苏州这二线“四小龙”成为高价地密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

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