[摘要] 近一件大事，是今年5月1日将全面实行的营业税改增值税政策，自此改革开放后施行了三十多年的营业税就完全退出税制体系了。
近一件大事，是今年5月1日将全面实行的营业税改增值税政策，自此改革开放后施行了三十多年的营业税就完全退出税制体系了。
经国务院批准，自2016年5月1日起，金融业、房地产业、建筑业和生活服务业四个行业将实施“营改增”试点，其中首次涉及自然人缴纳增值税征管。在二手房交易方面，卖一套100万元的房子，营改增后可少交税约2400元。
营改增简单的了解就是把营业税改成了增值税，而在房地产行业行业中对个人影响大的就是二手房屋交易。
营改增之前，征营业税5%，现在改为增值税还是5%。但打个比方，过去的5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。
相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。
需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价，增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。
据悉，计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。
此前有投资者听说，营改增之后要对金融业征税，担心个人炒股、买理财产品也会受到影响？
记者了解到，对于个人投资股票、外汇、基金、理财产品等，将延续原营业税的优惠政策，可享受免征增值税的优惠政策。
其实，对于金融业来说，原来的营业税也有征税，并不是营改增才开始征税，只不过这些征税主要是对金融机构，对于个人买卖的金融产品，在原来营业税的项下并没有征税，此次营改增之后，依然不会征税。
还有不少纳税人可以享受更优惠的免征增值税待遇。享受免征的主要是两个方面：
一是月销售额低于3万元，如开一家理发店、小吃店等，每月营业额不到3万元，就可以不用缴纳增值税了。
二是在营改增过渡期间对40个项目免征增值税，如托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，医疗机构提供的医疗服务，婚姻介绍所，学生勤工俭学提供的服务等。
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