[摘要] 上周五，国务院常务会议宣布营改增全面实施进入倒计时状态。由于房地产行业被纳入本次试点，适用税率为11%，加上两会期间国税总局局长王军曾明确表示，本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳 税征管，比如个人二手房交易，社会舆论对个人自用住房在5月1日之后上市交易，税费负担是否将加重产生了很大的疑问。
上周五，国务院常务会议宣布营改增全面实施进入倒计时状态。由于房地产行业被纳入本次试点，适用税率为11%，加上两会期间国税总局局长王军曾明确表示，本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳 税征管，比如个人二手房交易，社会舆论对个人自用住房在5月1日之后上市交易，税费负担是否将加重产生了很大的疑问。
很多人担心，现有的二手房交易营改增之后，按总价5.5%征收的营业税，未来会不会转为按差额的11%计征。这个问题波及面广，且税费条例又 复杂，因此也产生了很多误解。以笔者对财税的了解而言，这种担心可能属多余。
首先从征收对象来说，房地产企业和自然人在税法上来讲是两个概念。以简单的逻辑来说，房地产企业是指商品房的生产者，整个生产过程涉及土地、建筑材料、人员等各种生产要素的采购。而买卖二手房的自然人，则是商品房的使用者，整个买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的。因此，二者的纳税人身份是不一样的，房地产企业通常是一般纳税人，个人则是小规模纳税人。根据 税暂行条例，小规模纳税人采用简易计税法，税率也只有3%。
其次从原理上来说， 税也不适用自然人自用房的市场 部分。 税是以商品在流转过程中产生的 额作为计税依据而征收的流转税，而二手房买卖实际很难区别哪些房源来自个人自用住房，哪些房源来自 客，或者二者兼有。我们也知道，二手房买卖除了要交营业税，还要交个人所得税。如果营改增对于个人自用住房而言是对 额征收的话，那么个人所得税是否应该取消呢？很显然，这是不可能的。
因此，未来即便营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。另外，当前的二手房交易税费制度实际鼓励个人长期持有住宅，而非短期倒卖加重市场泡沫，这也意味着营改增不会单纯以 额计税，因为按这个路子走长期持有自用住宅的个人税收负担会加重，反而会鼓励短期炒卖加重市场泡沫。
后读者如果有心，其实可以发现个人二手房不会受到此次营改增试点扩大影响，直接的证据来自财政部和国税总局的答记者问。上周五两部委的答记者问中，明确提到新增试点行业“涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍”。这个量级，不可能意味着全社会 的存量二手房都纳入了5月1日铺开的试点范围中。
笔者以为，个人二手房交易进入营改增范围，至少应该在 税暂行条例正式升格为法律之后。因为即便是小额纳税人且只适用简易征收办法，其中涉及的数据规模也将大大超出当前的营改增试点。另外一个可供参照的时点是，国土部门统一的不动产登记信息快也要在2017年才能实现共享和可查询，而这个数据库显然会是未来计税的重要依据。
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