[摘要] 在房地产政策持续利好的情况下，10月南充商品住宅成交量开始回升，各大楼盘几乎都在这波政策红利中迎来了久违的新生。
在房地产政策持续利好的情况下，10月南充商品住宅成交量开始回升，各大楼盘几乎都在这波政策红利中迎来了久违的新生。但不可忽略是，真正开始有所回暖的仅仅只是那些纯住宅项目，南充的商业，尤其是和住宅产品相似度越来越高的酒店式公寓产品，丝毫没能在本轮看涨的行情中获得和纯住宅相同的待遇，反而好似受到住宅的挤压，生存境遇愈发艰难。
据房天下数据监控中心统计，截至今年9月，全市共推出酒店式公寓2479套，成交536套，去化率仅有21%，2015年月均销量约22套，4月份甚至出现“零成交”现象。是什么原因导致该产品走量如此缓慢呢？笔者认为主要有以下几点。
在长达四年多的房地产调控期间，不限购不限贷、低总价、 高，是酒店式公寓赖以和住宅产品竞争的大优势。然而，当“双限”解除，购房成本持续降低的时候，酒店式公寓至少在价格博弈的层面上就显得优势全无了。
就拿刚过去的9月份来说，据房天下数据监控中心统计，9月南充市普通住宅成交均价约4678元/平米，酒店式公寓成交均价约5375元/平米，目前南充市在售酒店式公寓的平均面积为45平米左右，购入一套总价约24万元左右，按照商用物业贷款低首付五成计算，购入一套45平米左右的酒店式公寓首付需12万左右，而目前此首付款在南充可以购买100平米以上的普通住宅。此外，酒店式公寓客户多为投资客，在目前房地产市场环境不稳定的情况下，投资客会相对谨慎出手。
第二、产业结构不平衡，酒店式公寓需求量低
酒店式公寓的发展，得益于第三产业在该城市的比重大小。在社会经济发展进程中，第三产业发展快速的城市产生了大量的非生产性技术服务型企业，这些企业对办公条件及环境的要求独具特点：空间不大，但必须信息密集、人员交流和资金交流方便、配套服务全面、交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求，正是酒店式公寓所具备的特质。例如北京、上海等这种“白领、金领”的高端人才较多，其需求也大。
然而，根据2014年南充市经济运行情况来看，2014年南充市一、二、三产业结构比例为21.9：50.9：27.2，2013年全市一、二、三产业结构比例为22.4：51.8：25.8。数据表明，虽然南充第三产业增加值呈增长势头，但幅度较小，仅有1.4个百分点，以制造业为代表的第二产业仍是主导南充经济的命脉，在经济体系中占比重。因此，产业结构不平衡导致了酒店式公寓面向的市场较为狭窄，客群基础不足，销售情况自然不甚乐观。
第三、只有“公寓”没有“酒店”，“伪”酒店式公寓横行
一般来讲，真正的酒店式公寓，是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体的综合性物业形态。而南充大多数开发商则是把非住宅用地性质上做的类住宅功能的产品，都叫做酒店式公寓，他们大多是想借用这个新兴产品作为噱头，来吸引客源。这些开发商在将房屋出售给业主之后，并没有提供相应的酒店式管理服务。因此，南充市面上的酒店式公寓，大多属于只有“公寓”没有“酒店”的“伪”酒店式公寓。
此外，从产品角度来说，酒店式公寓的真正需求来自商务居住，市区或商务活动频繁的CBD和交通枢纽地区才存在大量的居住需求。然而南充目前在建酒店式公寓基本位于新建区域，这些区域普遍处于发展初期，人气不足，商业氛围欠佳，这也是导致酒店式公寓走量缓慢的原因之一。
其实，住宅产品购房成本大幅度下降后挤走酒店式公寓的原有优势，与客群不足、产品打造标准不符只是令酒店式公寓难卖的原因之一。约2000套的现有存量，以及即将入市的友豪国际、环球金贸中心等酒店式公寓所带来的预期增量，才是南充酒店式公寓大的破局难题。
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