[摘要] 有一个区域，被冠以“新区”的名号已经十三年之久，如今南充人民仍习惯以“新区”来称谓这个 ，那就是市政新区。在 新的发展规划下，该区域被纳入“北部新城”范畴，似乎无论怎样都摆脱不了这个“新”字，实际上市政新区真的“新”吗？
有一个区域，被冠以“新区”的名号已经十三年之久，如今南充人民仍习惯以“新区”来称谓这个 ，那就是市政新区。在 新的发展规划下，该区域被纳入“北部新城”范畴，似乎无论怎样都摆脱不了这个“新”字，实际上市政新区真的“新”吗？
房产上升带动城市变迁
2003年，对于中国人来说或许并没有发生什么了不起的大事，但正是这一年，房价开始大幅度上涨。对于房地产行业来说，2003年是一个伟大的历史纪元年，之后的20年里，房地产行业维持了20年近乎 的发展，与此同时房价上翻了接近十倍。
对于一座城市来说，房地产行业迅猛发展所带来的直观改变就是城市版图的不断扩张，城市面貌的日新月异。曾经的舞凤乡随着 的搬迁摇身一变成为南充 ，曾经的华凤镇早已改称师院新区，南门坝、白土坝等曾经印象中偏远的角落，如今都车水 成为炙手可热的版块。
记忆中那个单纯的依托五星花园——模范街商圈的南充已经不复存在，随着版图的扩大，人口的扩张，一个五星花园再也承载不了这座城市的消费需求。
城市多 发展
今天的南充人在师院新区吃着烧烤，其中有多少人知道华凤镇曾经的样子？当人们在1227尽情血拼，又有多少人还记得曾经那一边老旧的砖瓦房？记忆中那个单纯的依托五星花园——模范街商圈的南充已经不复存在。
2015年南充市主城区建成面积将突破120平米公里，总人口达到120万。按照国际认可的人均商业占有参考值1.2㎡来计算，主城区商业体量需达到144万㎡方能满足全体南充市民的消费需求。而随着消费力的不断增长，这个数值也将逐渐变大。
对于普通零售业来讲，一个商圈65%以上的主流消费群体来自于其5公里以内的辐射半径，当城市的面积急速扩张，单一的商圈就无法满足这座城市的消费需求。于是，就顺庆区而言，就有了南门坝的崛起和白土坝的逐渐成型。而他们，则分别承载起所在区域的消费需求。
形成的条件
如果分析一下南门坝和白土坝这连个区域，会发现他们有很多的共同点。总结起来，就是一个区域商业 形成的先决条件：
1、区域内有足够的常驻人口：任何商业脱离了人都是白谈！如果没有瑞露嘉都5902元/平方米[顺庆区]瑞露嘉都0套在售、香江国际、明宇帝壹家0元/平方米[顺庆区]明宇帝壹家0套在售等项目奠定南门坝的人口基数，就不可能有今天南门坝的红火。如果没有君汇上品、英伦城邦8478元/平方米[顺庆区]英伦城邦0套在售以及师院新区作为支撑，白土坝亦不能有如此巨大的商业 。
2、离城市主要商圈有一定距离：传统大型零售商业体的辐射半径一般在5公里以内，对于居住脱离这个范围的市民，则会很明显的感觉到购物不便，被压抑的消费力亟待新的商业体来解放。
3、畅达的交通：交通是商业的命脉，唯有保证了通畅的消费人流输送，商业体才能运转。南门坝的 在于滨江大道和玉带北路两条快速干道，而白土坝则有西华路和玉带路——白土坝路作为支撑，区域的通达性亦显得 好。
4、公共配套成熟：相较前面几点，公共配套对于商业体的作用可能不是那么明显，但是如果 内的公共配套相对成熟，无异于锦上添花。如果没有生态公园为南门坝作嫁衣，区域发展可能不会这么顺畅，同样的西华体育公园对于白土坝的贡献无需多说。
5、足够的商业用地：独木难成林，量变才能产生质变是我们每个人都明白的道理， 商业的数量以及业态之间的互补关联，都影响着整个区域商业发展的走向。如果没有足够的可开发用地，区域商业必然难以形成气候。
川东北游乐核心区正在成型
由于南充市特殊的地形，三大主城区之间形成了 明显的地理分化，故而高坪、嘉陵必将也会逐渐形成自己的商业 。对于顺庆而言，亦将出现南门坝、白土坝之后第三个 。但是，会是哪个 则是一个值得探讨的课题，写到这里，我们才会谈到今天的主角——市政新区。
经历了十三年的发展，市政新区的常住人口数量保守估计已超过15万人，而整个区域的商业规模完全没有形成气候。即使，是日常生活需要的超市，离市政新区近的城北大润发也需要15，步行购物几乎不太可能。通过对市政新区居民的了解以及 商业的调查，我们可以断定整个 的消费力是被严重压抑的。
而目前 规划中轰轰烈烈的北部新城建设，将完全改变市政新区无商业的历史，府荆大道与通江大道一横一纵，把市政新区与南充高铁站链接起来。位于两条大道交汇处的荆溪 ，将承载起市政新区的商业重任。
建设中的50万㎡游乐综合体华联国际城正是位于这一 口岸，旁边是已经交房入住的恒大绿洲5904元/平方米[顺庆区]恒大绿洲0套在售。府荆大道沿线建设中的亚洲森林与南充金融街将市政新区与荆溪无缝衔接。同时，规划中的南高国际高中部亦落址荆溪， 内还规划有占地达2000亩的公益体育公园，进一步完善整个区域的城市配套。
在可以预见的未来，以包含大型室内游乐场的华联50万㎡游乐综合体领衔，明宇四季锦绣田园、2000亩体育公园共荣的川东北游乐核心区将闪耀城北。随着资源的北移，待荆溪区域成型，市政新区将完成从“城市北端”到“区域 南面”的背景转换，从此摆脱商业贫瘠的窘境，成为南充市名副其实的 、文化、金融、商业、游乐等多 合一的超级 。完全有理由相信，南充下一个 ，必在城北。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
